ANALYSE DU MARCHÉ DE L’IMMOBILIER : ENTRE RÉSILIENCE ET NOUVEL ÉQUILIBRE
Chaque année, les notaires collectent et publient les données officielles des transactions
immobilières, permettant une analyse fiable du marché. Pour cette édition, nous nous
concentrons sur la période allant de mai 2023 à mai 2024. Une année charnière pour l’immobilier
marseillais, entre corrections des excès post-Covid et signaux d’un possible retour à la stabilité.
Un marché qui cherche encore ses repères
Après l’euphorie post-Covid, marquée par un marché de vendeurs, les signes d’un ralentissement
sont apparus. Habituellement, une baisse des volumes entraîne une baisse des prix. Pourtant, la
tension sur l’offre a maintenu artificiellement les prix... jusqu’à récemment.
Sur un an, nous constatons à Marseille une baisse de volumes de vente de presque 25%
accompagné d’une baisse des prix de 3,2% en 2024.
Faut-il parler de crise ou de transformation du marché ? La réponse est nuancée.
Des baisses contrastées selon les quartiers
La moyenne des prix au m2 à Marseille se situe aujourd’hui à 3 070 €. Mais cette moyenne cache
de fortes disparités :
• Bompard : -14 % (correction après des hausses fulgurantes)
• Pharo : -8,6 %
• Roucas Blanc : +7 % (l’un des rares quartiers en hausse)
• Perrier : -7,5 %
• Le Rouet : -5 %
Dans l’ensemble, les appartements ont perdu 2,4 % de leur valeur, et les maisons 2,5 %.
Les 7e et 8e arrondissements continuent de bien se tenir, tandis que les quartiers plus populaires
accusent des baisses allant jusqu’à 30 %, notamment dans les quartiers Nord.
Un marché plus résilient qu’à Paris
Marseille a mieux résisté que Paris, où la chute a été plus brutale. De plus, ces six à huit derniers
mois ont vu un net regain d’activité sur le front des prêts immobiliers. On constate 71% de prêts
en 2025 contre 48% l’année dernière avec une baisse constatée des taux d ́en moyenne 3,17%
en mars 2025.
Après une période de blocage liée à la hausse des taux, au durcissement des conditions d’octroi
et au plafond du taux d’usure, les banques redeviennent compétitives : certaines organisent
même des ventes privées de crédits. Résultat : une reprise des demandes d’estimation et un
regain de confiance, même timide.
Les prix baissent... mais à l’acte
Beaucoup de vendeurs continuent d’afficher des prix élevés. Pourtant, les négociations se font de
plus en plus à la signature. Le prix affiché n’est plus le prix de marché. C’est donc une période
propice pour les acheteurs bien informés.
Autre signal encourageant : le pic de volumes de vente au mois d’avril, une première depuis
plusieurs années, en contraste avec les baisses habituelles observées en février, août et
novembre.
Le neuf en difficulté, le marché de l’ancien se réorganise
La construction neuve est quasiment à l’arrêt, alors que de nombreux bailleurs privés remettent
leurs biens sur le marché, apportant une offre nouvelle et diversifiée. À cela s’ajoutent des
dispositifs incitatifs comme le prêt à taux zéro (PTZ) et des réflexions sur la valeur verte d’un bien,
qui peut influencer son financement.
Les performances énergétiques, prises en compte par les banques, peuvent entraîner bonus ou
malus sur les taux d’intérêt, même si l’acheteur s’engage à faire les travaux après l’achat.
Zoom sur Aix-en-Provence
Aix-en-Provence n’échappe pas au mouvement général, mais dans une moindre mesure : les prix
y baissent de 2,2 %, preuve de la résilience d’un marché plus haut de gamme et plus tendu.
Ce qu’il faut surveiller
• Loi LEMEUR : prévue pour relancer le marché, elle pourrait avoir un impact sur la mobilité
des biens.
• Permis de louer : un nouveau critère réglementaire à prendre en compte.
• IFI : l’immobilier reste soumis à l’impôt sur la fortune, à la différence d’autres placements
financiers.
Conclusion : Vers un marché de transition
Le marché immobilier tente de se stabiliser, sans avoir encore trouvé son nouvel équilibre. La
confiance revient peu à peu, les taux se détendent, mais la prudence reste de mise. Les
incertitudes fiscales et politiques continuent de peser sur les décisions. Les volumes de ventes
reprennent petit à petit en 2025.
Plus que jamais, c’est le bon moment pour réévaluer ses projets immobiliers et se faire
accompagner par des professionnels pour comprendre les nouvelles dynamiques du marché.
